Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a odrębna własność to dwie nieco różne typy nieruchomości różniące się konkretnym stanem prawnym. Jeśli więc planujesz zakup mieszkania, koniecznie powinieneś dowiedzieć się, jakie są różnice między nimi. W tym artykule znajdziesz kilka przydatnych wskazówek.
Prawo do korzystania z nieruchomości
Przede wszystkim warto przyjrzeć się kwestii prawa do korzystania z nieruchomości, gdyż ta kwestia budzi najwięcej wątpliwości. W przypadku mieszkań spółdzielczych mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, czyli ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Co to w praktyce oznacza? Gdy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zatem to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym bądź właścicielem gruntu pod budynkiem. Posiadacz takiego mieszkania może jednak z niego korzystać i rozporządzać nim, ale w ograniczonym stopniu. Niektóre czynności podejmowane w lokalu będą wymagać zgody spółdzielni. Może to dotyczyć np. zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy. Spółdzielcze prawo nakazuje uwzględniać zdanie spółdzielni przy większości decyzji podejmowanych w sprawie nieruchomości.
Z kolei posiadacze mieszkania własnościowego mają pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią. Przysługuje im prawo własności odrębnego lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) oraz udział we współwłasności gruntu.
Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. W przypadku umowy zbycia tych praw konieczne jest przygotowanie aktu notarialnego.
W praktyce, jeśli planujemy kupić mieszkanie za własne oszczędności i zamierzamy w nim wyłącznie mieszkać, zapewne nie odczujemy różnicy między mieszkaniem własnościowym a spółdzielczym.
Opłaty ponoszone przez mieszkańców
Kupujących bardzo często interesują również opłaty, jakie będą przez nich w przyszłości ponoszone za użytkowanie mieszkań. W tym przypadku lepiej prezentują się mieszkania spółdzielcze, które ze względu na specyfikę swojego funkcjonowania mogą zaproponować mieszkańcom nieco niższe opłaty niż w przypadku mieszkań własnościowych. Nierzadko te dysproporcje są dość znaczące, chociaż wiele zależy od efektywności zarządzania przez konkretną spółdzielnię. Warto więc zastanowić się, czy koniecznie potrzebujemy posiadać prawo własności do mieszkania.
Należy też pamiętać, że istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, jeśli budynek stoi na gruncie będącym własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Jest to jednak obarczone pewnymi dodatkowymi kosztami.
